1. לפניי עתירה שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד על החלטת המשיבה 3, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז דרום (להלן: "
ועדת הערר") מיום 5/6/13, שלפיה התקבל, בחלקו, ערר מס' אש- 6065/13, אשר הגישו המשיבים 2-1 (להלן: "
המשיבים") על החלטת העותרת בעניין דחיית בקשה להיתר בנייה.
הרקע לעתירה
2. המשיבים הם בעלי הזכויות בנכס, הידוע כבית מס' 1 במבנה מגורים דו-משפחתי ברחוב הר גלעד 14 באשדוד, בחלקה 91, מגרש 181, בגוש 2198, (להלן: "
הנכס").
על פי טבלת הזכויות בתכנית החלה על המגרש שעליו המבנה הדו-משפחתי, ניתן לבנות על המגרש 2 יחידות דיור בסך הכול, כולל הבית השכן [נספח ג' לעתירה].
3. נגד המשיבים הוגש כתב אישום לבית משפט השלום באשדוד (להלן: "
ההליך הפלילי") בגין חריגות בנכס אשר אינן מוסדרות בהיתר, כמפורט: סגירת קומת עמודים בקומת הקרקע של הנכס, בחזית הדרומית, בשטח של כ-48 מ"ר; סגירת קומת עמודים ובניית שני מחסנים בקומת הקרקע של הנכס, בחזית הצפונית, בשטח של כ-20 מ"ר; סגירת מרפסת בחזית הדרומית בקומה א' של הנכס בשטח של כ-14 מ"ר; סגירת מרפסת בחזית הצפונית בקומה ב' של הנכס בשטח של כ-12 מ"ר; ו
בניית ארבע יחידות דיור נפרדות
, על ידי ביצוע עבודות הבנייה שלהלן: בניית יחידת דיור נפרדת הכוללת דלת כניסה נפרדת, מטבח, שירותים ומקלחת בקומת הקרקע של הבית, בשטח שנסגר בקומת העמודים; בניית מבואה בכניסה לבית, בחדר המדרגות, המובילה ליחידות הדיור בקומות א' ו-ב' והתקנת 3 דלתות כניסה המובילות ליחידות הדיור הנפרדות בקומות אלו; בניית 2 יחידות דיור נפרדות הכוללות, כל אחת, שירותים, מקלחת ומטבח נפרדים; בניית יחידת דיור נפרדת הכוללת שירותים, מקלחת ומטבח בקומה ב' של הבית; שינויים בקירות הפנים של הבית, כך שאין מעבר בין יחידות הדיור; שינויים ותוספות באינסטלציית המים, הביוב והחשמל [נספח ב' לעתירה, תו"ב 58006-07-12].
טרם ניתנה הכרעת דין בהליך הפלילי.
4. במקביל לדיון בהליך הפלילי דנה העותרת בבקשתם של המשיבים למתן היתר בנייה. בישיבה מיום 20/3/13 הוחלט לדחות את הבקשה להיתר, תוך שצוין כי אין לאשר את הבקשה עד אשר יאושר על ידי מחלקת הפיקוח כי בוטלה החלוקה ליחידות דיור. עוד צוין כי גובה המבנה המבוקש על ידי המשיבים חורג מהגובה המבוקש בתכנית [נספח ד' לעתירה].
5. על ההחלטה האמורה הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר, שבו נטען, בין היתר, כי אין כל צורך באישור לגבי חלוקה פנימית של בית, כשבבית מתגוררת משפחה אחת, ולבית שעון מים אחד ושעון חשמל אחד. המשיבים הפנו להחלטה מיום 27/8/12, שניתנה על ידי ועדת הערר במחוז תל אביב בערר מס' רג/5020/12
ברקן נ'
הוועדה המקומית לתכנון ובניה - רמת גן (להלן: "
החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב"), שבה נקבע כי במקרים שבהם הורה מבוגר עובר להתגורר בדירת ילדו או זוג צעיר מתגורר בדירת ההורים של אחד מבני הזוג, ונערכים סידורים פנימיים בדירה המאפשרים פרטיות לבן המשפחה (שהצטרף) - אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד שיישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה לבין יתר חלקי הבית, ושלא יוסדרו תשתיות נפרדות לאותו חלק של הדירה, כגון מונה חשמל או מים נפרדים [נספח ה' לעתירה].
6. העותרת הגישה כתב תגובה לערר, ובמסגרתו טענה כי חלוקת דירה למספר יחידות דיור מהווה פיצול המחייב היתר בנייה, ללא קשר לזהות המתגוררים ביחידות הדיור ולקשרים המשפחתיים ביניהם [נספח ו' לעתירה].
7. לאחר דיון בערר נתנה ועדת הערר את ההחלטה מושא העתירה [נספח א' לעתירה]. בראשית החלטתה קבעה ועדת הערר כי "
לטעמנו, לא ניתן לפצל דירה לשתי יחידות דיור ללא בקשה מפורשת לפיצול כאמור. אין זה רלוונטי מי הוא המתגורר בבנין וכל אימת כאשר מהבקשה להיתר עולה כי למעשה מדובר בפיצול דירות, אין מקום לאשרה, וזאת כאשר התכנית אינה מאפשרת תוספת יחידות דיור, או כאשר לא מתבקשת תוספת שכזו".
בהמשך ההחלטה קבעה ועדת הערר: "
עם זאת, כפי שקבעה ועדת הערר במחוז תל אביב בערר 5020/12 אין איסור כי בדירה אחת תגורנה שתי משפחות, בפרט כאשר מדובר במשפחה גרעינית. במקרה בו מדובר במשפחה גרעינית, אין מדובר בפיצול דירה אלא בהוספת אביזרים ובניה במסגרת הדירה הקיימת על מנת לאפשר מגורים של ההורים ומשפחה של
אחד
הילדים...
במקרה שבפנינו, החלטת הועדה המקומית ראויה ביחס לבקשה להיתר כפי שהוגשה ואכן איננו סבורים כי ניתן לאשר בקשה להיתר אשר ממנה עולה כי קיימות ארבע יחידות דיור וזאת מן הטעם כי ביחידות אלו יגורו בני משפחה גרעינית.
עם זאת, איננו סבורים כי לא ניתן כלל לאשר את הבקשה להיתר ואנו סבורים כי בכפוף לתיקונים מסוימים ניתן לאשר לפחות לאחד הילדים להתגורר ביחד עם הוריו וזאת אף כאשר המגורים של הילד כוללים סממנים שבנסיבות אחרות היו נחשבים סממנים של יחידת דיור נוספת".
לאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר בחלקו, באופן שבקשת ההיתר תתוקן, כך שלא תתאפשר כניסה נפרדת לדירה בקומת הקרקע וכך שהמטבחון בקומת הקרקע יבוטל באופן מלא; וכי בכפוף לאמור, וכל עוד השימוש הוא על ידי המשפחה הגרעינית, תאושר הבקשה להיתר, ו"
איננו רואים בכך פיצול דירות".
ועדת הערר הוסיפה וקבעה תנאים בהיתר שנועדו להבטיח כי רק המשפחה הגרעינית תיוותר לגור בנכס: לא יותר פיצול חשבונות ארנונה, חשמל, גז או מים; תירשם הערת אזהרה האוסרת את מכירת המקרקעין ללא החזרת המצב לקדמותו; ותירשם הערת אזהרה האוסרת את השכרת הנכס. ועדת הערר קבעה עוד כי איסור השכרת הנכס יהווה חלק מתנאי ההיתר, והשכרת הנכס תהווה עבירת בנייה.
בסיום דבריה הוסיפה ועדת הערר כי: "
נחזור ונדגיש כי החלטת ועדת הערר נוגעת לנסיבות
המיוחדות
כאשר משפחה של אחד הילדים עוברת להתגורר עם ההורים, ולשם כך מתבצעת התאמה של יחידת הדיור במסגרתה נוסף אף מטבח. אולם, אין כוונת ועדת הערר כי ניתן לאשר שינויים במסגרת בקשה להיתר, כגון הוספת מטבחים או הוספת סממנים אחרים של יחידת דיור וזאת ליותר מילד אחד".
(שתי ההדגשות דלעיל, בהחלטת ועדת הערר, הן במקור).
8. בעקבות החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה שלפניי, ביום 21/7/13.
9. בהחלטתי מיום 6/8/13 הוריתי למשיבים להגיש כתב תשובה עד ליום 9/10/13.